美国多户住宅违约率升至数十年来最高水平

房利美和房地美（也称为“GSEs”）已发布了其8月份的抵押贷款组合及逾期贷款报告。两家机构均表示，多户住宅贷款的严重逾期率正升至多年来的高点。其中房地美的逾期率更是达到二十多年来最高水平。

这些数据反映了各机构贷款组合中抵押贷款的状况，而这些组合构成了整体抵押贷款市场的重要部分。2026年房利美和房地美大幅扩展了其多户住宅业务，很可能承担了近一半新发放的公寓贷款。在商业银行和储蓄机构之后，机构与政府支持企业的贷款组合及抵押贷款支持证券（MBS）占据了多户住宅市场的第二大份额，约占总量的23%。

8月份，房利美严重逾期的多户住宅贷款（逾期超过60天）比例降至0.57%，低于7月的0.62%以及2025年8月的0.68%。然而与2022年12月的0.24%相比，房利美的逾期率仍显著上升。

另一方面，房利美的逾期报告数据显示，逾期率（逾期60天以上）已超过大衰退时期的峰值。房利美8月份报告称，多户住宅严重逾期率为0.64%，高于2026年7月的0.6%以及2025年8月的0.48%。房利美报告显示，自今年2月以来，逾期率持续上升。

与每年8月相比，2026年8月房利美的逾期率已超过2011年8月的水平，后者是此前逾期率最高的年份，当时8月的逾期率为0.35%。这是二十多年来最高的水平。而房地美8月的逾期率仍低于新冠疫情高峰期以及早前2010年的峰值。

无论如何，房利美和房地美的逾期率仍然处于较高水平，这一趋势很可能反映出租金增长放缓以及租赁需求下降，原因在于就业停滞，且住房以外的生活成本不断上升。正如《Multifamily Dive》本周报道的那样：

城市研究所（Urban Institute）发布的研究显示,2025年租房者在住房支出方面面临困难的比例大幅上升,且主要集中在中等收入租户群体中。随着基本生活成本上涨,美国家庭用于住房的收入占比持续增加,租户在支付房租和水电费方面的压力也越来越大。

总体而言,2025年每5个租房家庭中就有1个出现房租逾期或未能按时缴纳的情况,较2024年的16.5%有所上升,创下研究人员自2017年开始追踪该指标以来的历史最高纪录。

这一趋势很可能延续至今,因为美国劳工统计局(BLS)的数据显示,过去五个月经通胀调整后的每小时平均收入同比持续为负值。此外,房东们也难以幸免于价格通胀的冲击,他们必须继续应对多户住宅日常维护所需的服务和材料价格上涨的问题。

对于陷入困境的房产业主来说,通过再融资来解决问题也变得越来越难。利率一直在快速上升,10年期美国国债收益率在很多情况下是计算房地产贷款利率的基础，过去一周已飙升至5.2%以上。

10年期国债收益率一个月前还在4.6%.（不出所料,30年期固定利率单户住宅抵押贷款的平均利率上周也飙升至7.4%以上。一些观察人士现在预测,这个利率可能在年底前升至8%。）

这一整体趋势将使许多过度扩张的多户住宅业主更难以通过新贷款来"拖延应付".［QTR：正如我在过去一年左右所指出的,商业房地产和私人信贷也面临同样的情况。