美国住房市场正在崩溃，华尔街却尚未察觉

边缘金融QTR’s Fringe Finance：
美国住房市场的裂痕正变得越来越难以忽视。

在过去48小时里，我们收到了一系列住房报告，它们描绘出一幅经济在利率高企的重压下苦苦挣扎的令人不安的画面，正如我一直预测会发生的那样。

也许最令人担忧的是,这种恶化正发生在美联储考虑进一步收紧政策之际。我想利用今天上午的时间回顾最新数据,并解释这最终可能对市场产生什么影响.

9月份成屋签约销售量骤降7.3%,远超经济学家的预期,将合同签署量推至2001年有记录以来的最低水平。

据ZeroHedge报道,这一恶化趋势遍及全国各地,西部待售房屋销售下降9.2%,南部下降8.2%,中西部下降6.5%,东北部下降4.2%。每个主要地区均出现下滑,表明这一疲软态势并不局限于少数过热的房地产市场。

更重要的是,待完成销售通常领先于已完成交易1到2个月,这意味着9月份的大幅下滑可能在未来几个月内进一步拖累成屋销售。

新屋开工量也下降了5.2%,而独栋住宅建筑许可证下降了4%,降至2023年以来的最低水平。这一疲软态势延续到了10月份,抵押贷款购房申请量大幅下滑,再融资活动也持续低迷。

这些数据反映出房地产市场多个环节的全面恶化,涵盖潜在买家、现有房主、开发商和贷款机构。最新数据尤为值得关注的是,上周抵押贷款利率实际上有所下降,从7.50%降至7.41%,但需求依然持续走弱。即便是借贷成本的小幅喘息,也未能将买家重新吸引回市场。

就目前而言,问题不仅仅在于利率每周是涨是跌。真正的症结在于利率长期维持高位所带来的累积压力。正如我此前所说,尽管疫情结束后市场上的流动性和储蓄水平超出了大多数人的预期,但持续的高利率终将对经济和消费者造成侵蚀。

关于房地产,我认为投资者忽视的一点是,住房在家庭流动性层级中所处的位置。住房通常是财务压力最后才显现的地方,而不是最先。当消费者开始感受到压力时,他们不会立刻把房子挂牌出售。他们会先动用储蓄,削减非必要支出,依赖信用卡,申请个人贷款,或寻找其他流动性来源。他们会把更容易、更便捷的选项用尽,才会转向这项最大、流动性最差的资产。

出售房屋成本高昂、生活动荡,往往在情感上也难以割舍。换句话说,这是大多数家庭会尽可能推迟的决定。

值得注意的是,超过95%的现有抵押贷款借款人的利率低于当前市场水平,其中约65%的人利率至少低两个百分点。数百万美国人实际上被"锁"在自己的房子里,因为一旦搬家就意味着要承担高得多的月供。与此同时,高企的房价叠加超过7%的抵押贷款利率,正将潜在买家拒之门外。结果就是卖家几乎没有动力出售,买家的购买能力日益有限,成交量持续萎缩。

尤为令人担忧的是,即便在住房供应仍然紧张的地区,市场疲软同样在发生。尽管库存偏紧、房价持续上涨,东北部地区9月份的待成交房屋销售量仍下降了4.2%。该地区现有住宅的中位价格较上年同期上涨5%,达到523600美元,这清晰地反映出潜在买家所面临的日益艰难的处境。

价格依然居高不下,因为供应有限,但交易量正在恶化,因为负担能力已经严重透支。这是一个重要的区别。房地产市场不一定需要价格下跌才能经历经济活动的实质性收缩。即使房价保持相对稳定,交易量也可能崩溃,而依赖房产周转的行业仍然会承受相应后果。

再融资活动崩溃还涉及一个重要的流动性层面。多年来,房主受益于利率下降,得以进行再融资、降低月供,在某些情况下还能提取房屋净值来支持消费或偿还其他债务。这一渠道目前已基本消失。再融资申请量较一年前下降近60%,房产市场此前用于支撑家庭现金流的机制之一已变得难以获取。

当然,影响远不止于房屋销售本身，住房与更广泛的经济体系深度交织。交易减少意味着抵押贷款机构、房产经纪人、产权公司、搬家公司、家具零售商和家居装修企业的业务活动减少。建筑活动走弱影响承包商、建材供应商和就业。随着这些压力不断积累,影响开始蔓延至家庭支出、企业投资,并最终波及经济增长。

在10月11日当周,可调利率抵押贷款约占抵押贷款申请量的11%,而一年前为9%。这一转变值得关注,因为它表明部分借款人越来越愿意承受未来利率不确定性,以换取潜在的较低初始借贷成本。

这不一定是普遍财务困境的证据,但它确实说明了固定抵押贷款利率高企正在如何改变借款人的行为。当负担能力受到足够大的限制时,家庭开始寻求替代融资结构,而不是简单地承受更高的月供。尽管这些调整可能暂时支撑部分交易,但对于解决住房成本相对于家庭购买力依然偏高这一根本问题,几乎无济于事。

高盛预计未来三个季度住宅投资将出现下滑,并预测2027年现有房屋销售量约为390万套,比2019年疫情前水平低约26%。这对于一个历来是重要经济活动引擎的行业来说,前景可谓相当低迷。这也引发了一个问题，如果美联储继续抗击通胀,抵押贷款利率持续高企甚至进一步上升,将会发生什么。

这正是我持续担忧限制性货币政策累积效应的原因。经济对高利率的反应并非一蹴而就，不同行业以不同速度承受压力,而全面影响往往在相当长的滞后期后才会显现。消费者可以通过动用流动性或增加借贷来维持支出，企业可以在融资条件收紧的同时维持投资计划。即使在经济活动开始放缓的情况下,资产市场也可能保持高位，但这些调整都无法无限期持续下去。

这让我回到我一直强调的更宏观论点，高利率就像一台碎木机,持续不断地侵蚀经济。它不一定会立即引发衰退或严重的金融危机。相反,它以渐进的方式发挥作用，推高信贷成本,降低投资意愿,压缩家庭现金流,并缓慢侵蚀经济活动。这种损害随着时间推移不断积累,往往隐藏在表面上依然强劲的宏观经济数据之下。

住房市场正在清晰地呈现出一个典型案例,说明限制性货币政策如何在缓慢地压制经济活动。令我担忧的是,股票市场在很大程度上仍在定价一个远比现实乐观的结果。

据Invesco数据,标普500指数在8月底的市盈率为26.3倍,较其等权重对应指数溢价29%。与此同时,Leuthold Group报告显示,尽管标普500指数9月份整体基本持平,但大盘股的平均跌幅达到了5%。这很难说是一个享有广泛上涨动能的市场所呈现的景象。

市场表面之下的恶化态势越来越难以忽视。据Citadel Securities数据,截至10月12日,标普500成分股中仅有37%的个股交易价格高于其50日移动均线。尽管FactSet预测第三季度盈利增长约为29%,但早期财报超预期的幅度一直低于历史平均水平。这使得投资者越来越依赖持续的盈利增长以及相对少数的市场领头羊来支撑当前估值。

我担心的是,房地产市场的疲软最终会蔓延至消费支出、就业以及企业利润率,迫使分析师下调盈利预期。一旦这种情况在估值仍处于高位时发生,股市将面临盈利预期下滑与估值倍数收缩的双重压力。当市场广度本已脆弱时,这种组合往往会变得格外残酷。

实际正利率仍在持续施压,我怀疑房地产市场正在提前预示这种压力最终将传导至股市的迹象。美联储的"碎木机"仍在运转，华尔街只是还没有完全意识到,什么正被送进刀口。